امتیاز : 2

فهرست:

 

مواردی راجع به اجاره

 

اجاره چیست؟

 

تخلیه چیست؟

 

قوانین حاکم بر اجاره

 

احکام اجاره

 

شرايط استفاده‏اى كه مال را براى آن اجاره مى‏دهند

 

مسائل متفرقه اجاره

 

مواردی راجع به اجاره

 

 

 

تنها زماني مي‌توانيم بدون دردسر با ديگر شهروندان در يك‌جا و يك شهر زندگي كنيم كه به حق و حقوق خود نسبت به هم آشنا باشيم.

 

هرچه شهرها بزرگ‌تر و مهاجرپذيرتر باشند، ابهامات و پيچيدگي‌هاي قانوني در آنها بيشتر است. در اين ميان شهروندان شهرهاي بزرگ كم‌و بيش با مشكلات و اختلافات مالك و مستاجر روبه‌رو شده‌اند. اكثر اين اختلافات ناشي از عدم شناخت دو طرف به قوانين وضع شده درباره رفتار بين مالك و مستاجر است. چه بسا اگر اين دو گروه از جامعه بدانند براي همه موضوعاتي كه ممكن است روزي باعث بروز اختلاف بين دو طرف شود، قانون مشخص و مدوني وجود دارد، هرگز با يكديگر درگير نخواهند شد. در اين گزارش آنچه در كتاب قانون در اين‌باره آمده را مي‌خوانيد.

 

اجاره چيست؟

 

اجاره از جمله عقود معيني است كه امروزه با گسترش زندگي اجتماعي كاربرد فراواني دارد. ماده 466 قانون مدني در تعريف اجاره مي‌گويد: اجاره عقدي است كه به موجب آن مستاجر مالك منافع عين مستاجره مي‌شود. اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌كننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره مي‌گويند.

 

تخليه چيست؟

 

براساس ماده 92 و 93 قانون ثبت و ماده يك آيين‌نامه اجراي مفاد اسناد رسمي، كليه اجاره‌نامه‌هاي رسمي (اجاره‌نامه‌هايي كه در دفاتر اسناد رسمي ثبت شده است) در ادارات ثبت، قابل پذيرش است. اعم از اينكه عين‌مستاجره به ثبت رسيده باشد يا خير. بنابراين چنانچه اجاره‌نامه‌اي عادي باشد اعم از اينكه در دفاتر مشاورين املاك تنظيم شده باشد يا اشخاص خود با توافق آن را تنظيم كرده باشند، ادارات ثبت از پذيرش و اجراي آن معذورند.مالك با توجه به شرايط و دلايل خود براي تخليه واحد مسكوني مي‌تواند از طريق اداره ثبت اقدام نمايد و دفتر اسناد رسمي در صورت صحت مدارك نسبت به اجراي حكم تخليه اقدام مي‌كند. از اين‌رو موجر مي‌تواند جهت تخليه، علاوه بر اداره ثبت موضوع را از طريق محاكم دادگستري پيگيري كند كه بسته به مورد و شرايط آن به اداره ثبت و يا محاكم دادگستري مراجعه مي‌كند.

 

 

 

قوانين حاكم بر اجاره

 

اجاره يك امر حقوقي است و مهمترين قانوني كه در مورد اجاره وجود دارد قسمت اجاره قانون مدني است كه به عنوان يك قانون‌ مادر شناخته مي‌شود و در حال حاضر علاوه بر اين قانون، 3 قانون ديگر نيز روابط استيجاري حاكم ميان مالك و مستاجر را توصيف مي‌كند.

 

1 - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد سال 1356

 

2 - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 13 ارديبهشت سال 1362

 

3 - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26 مرداد سال 1376

 

مكان‌هاي مسكوني، مكان‌هايي هستند كه براي سكونت در نظر گرفته مي‌شوند و كاربرد آن مسكوني است. پس از قانون سال 1339 و با تصويب قانون سال 1356، اجاره‌ مكان‌هاي مسكوني از شمول اين قانون خارج شد و به قانون مدني پيوست و با تصويب قانون سال‌62 دوباره مشمول اين قانون شد. در همه اين موارد بحث استثنا و شموليت قرار دارد.

در تبصره يك ماده 8 قانون روابط مالك و مستاجر مصوب 1362 نيز آمده است: «در صورتي كه عين مستاجره براي مقصودي غير از كسب يا پيشه يا تجارت، اجاره داده شود، از هر حيث تابع مقررات مربوط به اجاره محل است. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، دفاتر اسناد رسمي ابتدا اخطاري براي مستاجر ارسال و در آن متذكر مي‌شوند كه چنانچه ظرف مهلت 10‌روز پس از ابلاغ اخطاريه نسبت به صدور اجرائيه آن اقدام خواهد شد.

لذا چنانچه مستاجر ظرف مهلت مقرر فوق اجاره بها را پرداخت نكند، برحسب تقاضاي موجر دفتر اسناد رسمي تنظيم‌كننده سند اجاره نسبت به صدور اجرائيه تخليه اقدام خواهد كرد. اما با توجه به آنچه كه ذكر شد قوانين حاكم بر اجاره، هر كدام شامل موارد خاص خود مي‌شوند و تحت شرايطي اجرائيه تخليه صادر خواهد شد كه در ذيل ذكر مي‌گردد:قانونگذار در قانون سال 1356 فقط به اماكن تجاري و اداري توجه كرده است و همچنين به موجب اين قانون به دليل عدم پرداخت اجاره‌بها مي‌توان اجرائيه تخليه صادر كرد.اما قانونگذار در قانون سال 1362 فقط به اماكن مسكوني توجه كرده و خلاء موارد مسكوني در قانون سال 56 را برطرف كرده است. اين قانون پس از تصويب به زمان ماقبل خود هم تسري داده شده و مشمول اجاره‌هايي كه به تصرف متصرف داده شده گرديد. همچنين به موجب اين قانون دليل تقاضاي تخليه هر دو مورد، انقضاي مدت اجاره و همچنين عدم پرداخت اجاره بها است. قانونگذار در قانون سال 1376 مشكل دوگانگي كاربري مسكوني و تجاري –اداري و تخليه به دليل انقضاي مدت و عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف ديگر برطرف نمود و عين مستاجره اعم از مسكوني يا تجاري –اداري به هر دو دليل انقضاي مدت و عدم پرداخت اجاره بها با درخواست موجر تخليه مي‌گردد.

ماده يك اين قانون در اين‌باره مي‌گويد: از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون، اجاره كليه اماكن اعم از مسكوني، تجاري، محل كسب، اماكن آموزشي، خوابگاه‌هاي دانشجويي و ساختمان‌هاي دولتي و نظاير آن با قرارداد رسمي يا عادي منعقد مي‌شود. تابع قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستاجر خواهد بود.به موجب بند 2 ماده 2 آيين‌نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 19 ارديبهشت سال 78 چنانچه انتقال منافع بعد از تصويب قانون سال 76 و اين انتقال مرتبط با اجاره‌نامه قبلي يا با رضايت موجر بوده باشد، مشمول قوانين زمان تنظيم اجاره‌‌نامه قبل مي‌گردد. يعني در واقع اجاره‌نامه جديد به اجاره‌نامه قديم اتصال پيدا مي‌كند. به موجب ماده 3 اين آيين‌نامه پس از انقضاي مدت اجاره‌ بنا به تقاضاي موجر يا قائم‌مقام قانوني وي، تخليه عين مستاجره در اجاره يا سند رسمي توسط دواير اجراي ثبت ظرف يك هفته و در اجاره با سند عادي ظرف يك هفته پس از تقديم دادخواست، تخليه به دستور مقام قضايي توسط ضابطين قوه قضائيه انجام خواهد گرفت.

  گزارش تخلف  |  افزودن به فایل های من | NEGAR20 | تاریخ ارسال : 18 /05 /1393

شما هم می توانید در مورد این فایل نظر دهید.