امتیاز : -10

فهرست مطالب

 

مقدمه

فصل اول: حق عيني

مبحث اول: اموال

گفتار اول: مفهوم مال

الف: اعتباري است

ب: نسبي است

گفتار دوم: اموال و حقوق مالي

گفتار سوم: خصائص و مصاديق اموال

الف: خصائص

ب: مصاديق

گفتار چهارم: اقسام اموال

الف: اموال مادي

ب: اموال غير مادي

گفتار پنجم: حقوق مترتب بر اموال

الف: حق عيني

ب: حق ديني

مبحث دوم: صاحبان اموال

گفتار دوم: تابعيت  اشخاص

مبحث سوم: تصرف در اموال

گفتار اول: حق عين ومالكيت

گفتار دوم: عناصر تشكيل دهنده حق عيني

گفتار سوم: راههاي ايجاد حق عيني

الف: راههاي ارادي

ب: راههاي غير ارادي

گفتار چهارم: تصرف به عنوان مالكيت

الف: مالكيت

ب: رابطه تصرف با مالكيت

گفتار پنجم: قاعده يد

الف: ويژگيهاي قاعده يد

1-تعريف قاعده يد و مفهوم آن

2-يد و علم اصول

3-يد و فرض قانوني

4-اماريت يد

5-يد و انواع حقوق عيني

6-اماره يد و علم قاضي

ب: عناصر يد مالكانه

گفتار ششم: ضمان يد

الف: شرائط ايجاد ضمان يد

ب: عناصر ضمان يد

گفتار هفتم: غصب

الف: تعريف و مختصات

ب: عناصر غصب

گفتار هشتم: يد اماني

الف: تعريف

ب: عناصر يد اماني

فصل دوم: اموال غير منقول و ثبت آن

مبحث اول: املاك

گفتار اول: خصائص و انواع

الف: خصائص

ب: انواع

گفتار دوم: عناصر اموال غير منقول

الف: عنصر مالكيت

1-مالكيت عين و منافع

2-مالكيت مفروز و مشاع

3-مالكيت عمومي و خصوصي

ب: عنصر ملك

1-عرصه

2-اعيان

گفتار سوم: حقوق مالكين اموال غير منقول و پايه هاي قانوني آن

الف: حقوق مالكين اموال غير منقول

ب: پايه هاي قانوني

1-مالكيت در قانون اساسي

2-مالكيت در قانون مدني

3-مالكيت در قانون ثبت اسناد و املاك

گفتار چهارم: تحديد مالكيت اموال غير منقول

الف: تحديد ناشي از ضمان قهري

ب: تحديد قراردادي

1-تحديد موقت

2-تحديد دائم

گفتار پنجم: تحديد مالكيت در عين اموال غير منقول

الف: اشاعه

ب: حق ارتفاق

ج: حريم املاك

د: حق رهن

گفتار ششم: تحديد در منافع اموال غير منقول

الف: حق كسب و پيشه و حق سرقفلي

ب: حق زارعانه

مبحث دوم: ثبت مقدماتي املاك

گفتار اول: ثبت عمومي

گفتار دوم: وظايف ادارات ثبت اسناد و املاك در مورد ثبت عمومي

الف: نشر آگهي موضوع ماده 9 ق  ث  

ب: نشر آگهي  موضوع ماده 10 ق  ث  

ج: توزيع اظهارنامه ثبتي

د: تشكيل پرونده ثبتي و تعيين پلاكتهاي اصلي و فرعي

ن: نشر آگهي موضوع ماده 11 ق  ث  

و: نشر آگهي موضوع ماده 14 ق  ث  

هـ: صدور سند مالكيت

گفتار سوم: وظايف صاحبان و متصرفين قانوني املك در مورد ثبت عمومي

الف: ارائه دلايل مثبت  مالكيت

ب: دفاع از تقاضاي ثبت

ج: پرداخت هزينه هاي قانوني

گفتار چهارم: احاله اعتراض به مراجع قضائي

الف: اعتراض به ثبت ملك

ب: اعتراض به تحديد حدود

ج: اعتراض صاحب حق ارتفاق

د: اعتراض ساير ذوي الحقوق

مبحث سوم: آثار ثبت املاك

گفتار اول: آثار درخواست ثبت و صدور سند مالكيت

الف: آثار درخواست ثبت

ب: آثار صدور سند مالكيت

گفتار دوم: عناصر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك

الف: عنصر اول ‹‹ملك››

ب: عنصر دوم ‹‹رعايت قانون››

ج: عنصر سوم ‹‹دولت››

د: عنصر چهارم ‹‹دفتر املاك››

ن: عنصر پنجم ‹‹مالك››

و: عنصر ششم ‹‹انتقال ارادي››

هـ: عنصر هفتم ‹‹انتقال قهري››

گفتار سوم: ارزش اثباتي مندرجات دفتر املاك

الف: دفتر املاك و امارات قانوني

ب: دفتر املاك و شهادت شهود

گفتار چهارم: طرح يك مسئله

گفتار پنجم: ثبت املاك و مرور زمان

فصل سوم: اسناد

مبحث اول: اعتبار و قدرت اجرائي اسناد

گفتار اول: ارزش اثباتي اسناد

الف: اسناد رسمي

ب: اسناد عادي

ج: اسنادي كه در حكم سند رسمي هستند

گفتار دوم: قدرت اجرائي

الف: صدور اجرائيه با اسناد تجاري

ب: صدور اجرائيه به وسيله اظهارنامه

ج: تخليه اماكن استيجاري

مبحث دوم: سقوط اعتبار اسناد

گفتار اول: ابطال اسناد

الف: جعل

ب: اسناد مالكيت معارض

گفتار دوم: سقوط رسميت سند و تبديل آن به سند عادي

الف: عدم رعايت مقررات مربوط به ظاهر سند

ب: عدم صلاحيت مامور تنظيم كننده سند رسمي

گفتار سوم: انتفاء‌ موضوع اسناد

الف: انتفاء موضوع اسناد با اراده متعاملين يا يكي از آنان

ب: انتفاء موضوع اسناد به وسيله وضع قانون

گفتار چهارم: فقدان سند مالكيت

مبحث سوم: اسناد مربوط به معاملات

گفتار اول: مقررات مربوط به ظاهر سند رسمي

الف: نحوه ثبت و تحرير

ب: امضاي متعاملين شهود و سر دفتر

گفتار دوم: شرايط اساسي صحت معامله

الف: قصد و رضاي طرفين معامله

ب: اهليت طرفين معامله

ج: موضوع معين كه مورد معامله است

د: مشروعيت جهت معامله

گفتار سوم: طرح يك مسئله

گفتار چهارم: آثار ثبت اسناد معاملات غير منقول

گفتار پنجم: اعتبار اسناد معامله غير منقول كه در خارج از كشور تنظيم شده باشد

گفتار ششم: اسناد قابل درج در دفتر املاك

الف: اسنادي كه مستقيما در دفتر املاك ثبت مي شوند  

1- سند انتقال قطعي

2- ثبت ملك به نام وارث

 3-ثبت ملك به نام موصي له

ب: اسنادي كه مستقيما در دفتر املاك قابل ثبت نيست

1- سند نكاح

 2- سند اقرار

3- مداركي كه دال بر اخذ به شفعه است

4- اسناد عادي كه اعتبار آنها در دادگاه محرز شده است

5- سند وكالت

فصل چهارم: دولت و اموال غير منقول

مبحث اول: هيئت ها و مراجع تصميم گيرنده در خصوص اموال غير منقول

گفتار اول: هيئت نظارت و شورايعالي ثبت

الف: وظايف هيئت هاي نظارت

1-اشتباهاتي كه در جريان عمليات مقدماتي ثبت واقع شده است

2-كشف اشتباه بعد از ثبت ملك در دفتر املاك

3-اشتباه در مفاد اسناد رسمي

4-شكايت از تصميم رئيس واحد ثبتي

گفتار دوم: آراء وحدت رويه هيئت عمومي ديوان عدالت اداري

الف: صلاحيت ديوان عدالت اداري در اعتراض به آراء‌ شورايعالي ثبت

ب: ابطال بخشنامه وزارت دادگستري

گفتار سوم: هيئت هاي حل اختلاف

گفتار چهارم: مراجع تصميم گيرنده در خصوص اراضي موات

الف: مشخصات اراضي موات

ب: اقسام زمين موات

1-موات بالاصاله

2-موات بالعرض

ج: مرجع تشخيص اراضي موات شهري

د: مرجع تشخيص اراضي موات واقع در خارج محدوده شهرها

گفتار پنجم: مرجع تصميم گيرنده در خصوص جنگلها و مراتع

الف: مشخصات اراضي جنگلي و مراتع

ب: مرجع تشخيص اراضي جنگلي و مراتع

ج: اعتراض به تشخيص جنگل يا مرتع

گفتار ششم: مراچع تصميم گيرنده در خصوص كاربري اراضي شهري 

و خارج از محدوده شهرها

الف:‌ كاربري اراضي شهري

ب: كاربري اراضي واقع در خارج از محدده شهرها

مبحث دوم: تغييرات كمي و كيفي در اموال غير منقول

گفتار اول: تفكيك و افراز

الف:‌ افراز

1-طبيعت غير قابل افراز املاك

2-منع قانوني

ب: تفكيك

گفتار دوم: احداث و ثبت اعيان

الف: پروانه ساختمان

ب: الزام شهرداريها به صدور پروانه ساختمان در خصوص املاكي كه طرحهاي 

عمومي و عمراني قرار گرفته اند  

گفتار سوم: مساحت املاك

الف: ثبت مساحت

ب: اضافه مساحت در نقل و انتقال املاك

مبحث سوم: محدوديت و ممنوعيت در انتقال اموال غير منقول

گفتار اول: محدوديت در نقل و انتقال املاك

الف: محدوديت در انتقال عين مال غير منقول

ب: محدويت در انتقال حقوق مربوط به املاك

ج: محدوديت اتباع خارجه در تملك اموال غير منقول

گفتار دوم: ممنوعيت انتقال املاك

الف: توقيف املاك ثبت شده

ب: توقيف املاكي كه در جريان عمليات مقدماتي ثبت هستند

ج: توقيف املاك ثبت نشده

گفتار سوم: معامله معارض

گفتار چهارم: طرح يك مسئله

الف:‌ استدلال اول

ب: استدلال دوم

فصل پنجم: قطع رابطه مالكيت

مبحث اول: قطع ارادي رابطه مالكيت

گفتار اول: عقد و اقاله

 

چكيده 

با اقرار به مالكيت خداوندي كه اموال اين عالم را به امانت به ابناء‌ بشر سپرده است، اماناتي كه دير يا زود به مالك حقيقي آن باز خواهد گشت   هم اوست كه نظم را در اين عالم گسترده و نظم را قرين عدل قرار داده وعدل عصاره هستي است  

غذا و مسكن از مهمترين نيازهاي مادي بشر است و زمين يكي از اركان توليد غذا ومسكن مي‌باشد   اهميت اين موضوع دولت ها را به فكر چاره جوئي انداخته است تا علاوه بر نظارت بر مالكيت و انتقال اموال غير منقول، حل اختلافات ناشي از اين اموال نيز متكي بر دلايل متقن و قابل اعتماد باشد   ثبت اموال به مانند ثبت احوال شخصيه ضرورت دارد   وقايع مهم زندگي اشخاص چون تولد، ازدواج، وفات واجد آثار حقوقي و اجتماعي است   اموال با دوام و گران قيمت نيز حاصل تلاش افراد در طول حيات مي‌باشد و ثبت آنها نه تنها حافظ حقوق و منافع صاحبان آن است بلكه منافع اجتماعي نيز در آن مستتر مي‌باشد  

در اين رساله سعي بر اين است كه موضوع مالكيت اموال غيرمنقول از امارات و دلايل مثبت مالكيت تميز داده شود   مالكيت موضوع قوانين ماهوي و دلايل و امارات موضوع قوانين شكلي است هر چند تفكيك موضوعات ماهوي و شكلي در قوانين سابق ولاحق به درستي مراعات نشده است   ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك در طول هفت دهه از تصويب آن مي‌گذرد بدون اصلاح و تغيير باقي مانده است   معذلك اين ماده حاوي مطالبي است كه بعداً در قوانين آيين دادرسي مدني و امور حسبي به طور مسبوط مورد حكم مقنن قرار گرفته است   به بيان ديگر سير تكاملي قوانين تمايز قوانين شكلي و ماهوي را بارزتر كرده است  

ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك بدون آنكه متعرض مفهوم مالكيت باشد مبين اماره جديد در زمينه اثبات مالكيت اموال غير منقول است   اسناد و سند رسمي جزء ادله اي است كه قانون مدني در فصل ادله اثبات دعوي متذكر آن شده است، ولي به نظر مي‌رسد سند مالكيت اموال غير منقول اخص از اسناد رسمي موضوع قانون مدني باشد  

 

علائم اختصاري

ق   م   = قانون مدني مصوب 1307 و الحاقات بعدي به اين قانون

ق   ث  = قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310

آ  ق   ث   = آيين نامه قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1317

ق   آ   د   م   = قانون آيين دادرسي مدني مصوب 1379

 

مقدمه

مالكيت در اشكال ابتدائي آن با وضع يد شروع شده است   براي انسانهاي اوليه و حتي در قرون وسطي وضع يد دليل و اماره مالكيت بوده است   

ايجاد قاعده فقهي يد نيز ناشي از پاسخگوئي به اين نياز مردم عصر بوده و روند تكاملي آن به صور مكتوب بين متعاملين يا تهيه استشهاد و بنچاق در محضر علماي دين بوده است  

در فقد قانون ثبت اسناد و املاك وساير قوانين شكلي، اماره موضوع ماده 35 قانون مدني دليل مالكيت بوده كه با وضع و تصويب قانون ثبت اسناد و املاك خصوصاً ماده 22 اين قانون اماره تصرف مذكور در قانون مدني محدود شده است   

مقنن كه خود از فقد قوانين اثباتي آگاه بوده با انضمام فصل ادله اثبات دعوي به قانون مدني در صدد جبران اين نقيصه برآمده است  

موضوع مالكيت اموال غيرمنقول علي رغم كاربرد فراوان، از مباحث مهجور در مراكز علمي ودانشكده هاي حقوق است   بررسي عناوين موجود در سه كتابخانه نشان مي‌دهد كه مجموع پايان نامه هاي كارشناسي ارشد و دكتري در كليه رشته هاي حقوق كه به نحوي از انحاء با موضوع مالكيت اموال غير منقول يا اسناد رسمي در ارتباط هستند از مجموع انگشتان دو دست تجاوز نمي‌كند، در حاليكه حجم قابل توجهي از مكاتبات و مراجعات اداري و قوانين موضوعه به اين موضوع اختصاص دارد  

حقوق ثبت به ميزان يك واحد درس اختياري در دوره كارشناسي رشته قضائي تدريس مي‌شود  

كه خود عامل موثري در كاهش توجه دانشجويان به اين موضوع است در حاليكه اين درس به مثابه دروس اساسي رشته قضائي جزء مواد امتحاني در اختيار وكالت دادگستري است  

در تفسير قانون يا يك ماده از قانون  تشخيص دو موضوع از اهميت اساسي برخوردار است   نخست تشخيص قانون از حيث قرار گرفتن در زمره حقوق عمومي يا حقوق خصوصي يعني تشخيص امري بودن يا تكميلي بودن قانون، و ديگر تشخيص قانون به لحاظ شكلي يا ماهوي بودن آن   بديهي است قوانين شكلي در زمره قوانين امري هستند كه توافق اشخاص موضوع حقوق خصوصي نمي‌تواند مغاير آن باشد  

در فقه اسلام حدود و ثغور مالكيت بوسيله قاعده ‹‹تسليط›› بيان مي‌شود وقاعده ‹‹تسليط›› بوسيله قاعده ‹‹لاضرر›› تعديل و محدود مي‌شود   اما تحديد مالكيت منحصر به ضمان قهري نبوده بلكه محدوديت هاي ارادي ومحدوديت ناشي از حاكميت دولت مالكيت اموال را تحت سيطره قرار مي‌دهد  

ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك مبين محدوديتي است كه به واسطه حاكميت دولت بوجود آمده است و در نتيجه سؤالات زير را در اذهان برانگيخته است:

آيا ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك تأسيس جديدي در امر مالكيت اموال غيرمنقول است؟

با توجه به مفاد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك، تأثير اراده متعاملين و متصرفين اموال غير منقول تا چه اندازه مي‌باشد؟

عقود و تعهدات در خصوص اموال غير منقول به چه صورت بايد تنظيم شود؟

پنج فصل اين رساله بر مبناي عناصر 22 قانون ثبت اسناد و املاك تنظيم شده است   مراكز ثقل يا كانون هاي توجه ‹‹عنصر›› ناميده شده است كه كليت ماده قانون بر محور اين مراكزاستوار است  

به  نظر مي‌رسد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك داراي 7 عنصر است كه اهميت آنها يكسان مي‌باشد  اين عناصر عبارتند از: ملك، مالك، دولت، دفتر املاك، رعايت قانون، انتقال ارادي و انتقال قهري  

هر 5 فصل اين رساله در حقيقت توضيح و تفسير عناصر فوق الذكر يا تركيبي از عناصر مذكور مي‌باشد  

موضوع فصل اول حق عيني است   مالكيت يكي از اقسام حق عيني و مهمترين آن است   فصل اول مركب از سه مبحث مي‌باشد   موضوع هر مبحث يكي از عناصر حق عيني است   مبحث اول به مصاديق و انواع مال مي‌پردازد   در مبحث دوم صاحبان اموال طي دو گفتار ‹‹اهليت اشخاص›› و ‹‹تابعيت اشخاص›› مورد بحث قرار گرفته است   مبحث سوم مبين انواع روابطي است كه بين ‹‹شخص›› و ‹‹مال›› برقرار است   بنظر مي‌رسد بين ‹‹شخص›› و ‹‹مال›› سه رابطه ‹‹يد مالكانه››، ‹‹يد اماني›› و ‹‹يد ضماني›› برقرار است كه نوع اخير ‹‹يد ضماني›› مورد حمايت مقنن نبوده و در برخي موارد جرم تلقي شده است  

در فصل دوم اموال غير منقول و نحوه ثبت آن مورد بحث است   يعني تركيب دو عنصر ‹‹ملك›› و ‹‹رعايت قانون›› مطالب اين فصل را تشكيل مي‌دهد   اموال غير منقول خصوصيات و ويژگي هايي دارد كه مطالب مبحث اول را تشكيل داده است   در مبحث دوم، چگونگي ثبت اموال غير منقول بيان شده است   اين مبحث ناظر بر جمله ‹‹همينكه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد       ›› در متن ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك است   مواد1 تا 22 قانون ثبت اسناد و املاك، ترتيبات خاصي را براي ثبت املاك مقرر داشته است كه از آن به ‹‹ثبت مقدماتي املاك›› تعبير مي‌شود   در اين مبحث وظايف ادارات ثبت اسناد و املاك و همچنين وظايف مالكين و متصرفين قانوني املاك در ثبت مقدماتي بيان شده است  

مبجث سوم اين فصل، آثار ثبت املاك را مورد بحث قرار مي‌دهد   مفاد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك خود از ‹‹آثار ثبت›› است و طي همين عنوان در فصل سوم قانون جاي گرفته است  

مفاد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك با توجه به تحولات قوانين در هفت دهه اخير اثر متفاوتي پيدا كرده است به نحوي كه ابتدا از آن به عنوان ‹‹اماره مطلق قانوني›› و سپس به عنوان ‹‹اماره نسب قانوني›› ياد مي‌شود  

موضوع فصل سوم ‹‹اسناد›› است   در ظاهر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك به موضوع ‹‹اسناد›› اشاره نشده است   ولي مفهوم دو نوع سند در اين ماده مستتر است   نخست ‹‹سند مالكيت›› مي‌باشد   سند مالكيت اموال غير منقول مبين مندرجات دفتر املاك است   سند مالكيت پس از طي تشريفات مقرر در مواد 1 تا 22 قانون ثبت اسناد و املاك به مالك داده مي‌شود و پس از آن ملك عنوان ‹‹ملك ثبت شده›› را پيدا مي‌كند  

سند دوم كه مفهوم آن در ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك مستتر مي‌باشد عبارت است از ‹‹سند انتقال››   هر گاه مالك به اراده خود ملك ثبت شده خود را مورد نقل و انتقال قرار دهد ‹‹سند انتقال›› در دفاتر اسناد رسمي‌تنظيم مي‌شود   سند بطور معمول وسيله اثبات است ولي ممكن است قدرت اجرائي هم داشته باشد همچنين سقوط اعتبار سند رسمي طبق شرايطي است كه قانون پيش بيني نموده است و هر سند ولو سند رسمي قابل درج در دفتر املاك نمي‌باشد   مطالب اخيرالذكر مباحث فصل اسناد را تشكيل مي‌دهد  

موضوع فصل چهارم ‹‹دولت و اموال غير منقول›› است   دولت يكي ديگر از عناصر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك مي‌باشد   نقش دولت در ارتباط با اموال غير منقول را مي‌توان به سه بخش نظارت، ولايت و حاكميت تقسيم نمود  

دولت در رابطه با نقل و انتقال املاك  متعلق به اشخاص موضوع حقوق خصوصي نقش ناظر را ايفا مي‌كند   در رابطه با اموال غير منقول نظير اراضي موات، جنگلها و مراتع نقش متولي را داراست و در رابطه با حل اختلافات ناشي از اموال غير منقول و اجراي طرحهاي عمومي‌و عمراني نقش حاكميت را دارد  

 

  گزارش تخلف  |  افزودن به فایل های من | maghale33 | تاریخ ارسال : 24 /01 /1395

شما هم می توانید در مورد این فایل نظر دهید.